下周“一天拍5地”，土拍热度真的降了吗？
本周天津没有土地出让计划，不过别着急，房价君数了数，下周的9月27日（周三），如果不出意外的话，同日将有多达5宗重要宅地先后摘牌，以及国庆节后的10月11日（也是周三），还有“一天出让4宗地”的盛况等着大家。
在这承上启下的当口，让我们总结一波，展望一波，顺带看看全国土拍走势吧。
1
市场走势
克而瑞全国数据显示，8月份，全国300个城市经营性用地成交和供应面积都回升了，其中成交建筑面积15873万㎡，环比上涨8%；供应建筑面积21537万㎡，更是环比上涨了29%，该供应规模也成为2017年以来的最大单月供应。
土地成交的持续回温有利于缓解紧张的供求关系，大量大型房企在土地市场的争夺持续激烈。从土地供应的高位运行来看，供应的上涨将带动成交上涨，预计高位运行还将持续到第四季度。
分区域来看，目前一线城市在安置房、租赁用房、自住房等类型的住宅用地出让上增大比例，照顾刚需市场；而二线城市的推地趋势整体呈现“郊区化”，市区核心地块持续减少，一二线城市的城市核心地块未来都将主要依赖于旧城改造和拆迁。
回到wuli天津，8月招拍挂市场主要有5宗宅地成交，远郊、滨海、环城、市区全齐活，简单回顾一下——
武清下朱庄两宗商住用地，由富兴和首城分别自持1.65万㎡和9500㎡的住宅建面夺得，楼面价均约9600元/㎡，自持比例分别为28.3%和25%。
保利在自持3000㎡拿下蓟州新城038号地后，后又以总价56.5亿元斩获南开迎水道A地块，合成交楼面价37171元/㎡。
平安不动产10.939亿摘滨海中心商务区一宗商住用地，合楼面价15543元/㎡。上个月平安还刚在滨海开发区拿了1宗地，楼面价约2万8。
进入9月，先是南开迎水道相邻的B地块被天房收入囊中，成交价30.72亿，楼面价48000元/㎡，需配建7000㎡的棚改房，面积占比约11%；同日，保利再次强势杀入远郊，以自持2万㎡的商业+5000㎡的住宅建面在宁河拿地。
9月第3周，经过16家房企疯抢，北辰又诞生了一宗自持地块，阳光城以自持28000㎡的住房建面拿地，成交楼面价约5569元/㎡，自持比例29%。本周只是稍事休息，下周开始，天津土拍市场又要开启“高能模式”了——
9月27日上午，西青张家窝今年第3宗地来袭，9::30的摘牌时间可以说是很耐人寻味了；紧接着10:20，滨海北疆港起始楼面价1万2、上限1万8的地块，你猜谁来拿？
9月27日下午，就到了武清区黄庄街3块地的摘牌时间，土地总面积近40万㎡，规划总建面近58万㎡，挂牌总价58.58亿，楼面价区间约1万-1万2，你猜抢不抢？
10月国庆节之后，还有滨海中心商务区，以及昨天于家堡新挂牌的一宗商住用地待成交，武清黄庄街原熔断后复牌的另外3宗地也等着出让呢。
2
土地溢价
8月全国土地市场成交规模再度回升，但受出让条件限制，高溢价地块仍旧不多，总体呈现量升价跌的市场状态，全国平均溢价率继续下滑。
具体来说，8月监测城市平均溢价率为31.5%，环比下跌了5.2个百分点，几乎回落到了年初土地市场较为冷淡时期的溢价率。其中一线城市8月土拍平均溢价率12.6%，环比下跌3.9个百分点；二线城市平均溢价率为31.8%，环比下降6.1个百分点；三四线城市平均溢价率在各能级中最高，为39.6%。
虽然土地成交的平均溢价率有所回落，但对于一线城市来说，土地均价不跌反涨，而像天津、杭州这些市场热度较高的二线城市，企业对于土地的需求并没有下降，反而优质地块的竞争依然十分激烈。
由于土拍的“限价”政策将土地价格限制在一定范围内，因此部分土拍竞争的激烈程度无法直观体现，但热点城市、核心区域这两个重要因素仍是刺激企业拿地态度的关键，无论是出于打造品牌的需求还是扩张土地储备的需求，这类型地块热度将持续居高不下。
以天津为例，虽然受限价影响，今年的土拍溢价率都没有超过50%，但竞自持、竞棚改的多次出现，同样昭示了土地市场的热度不减。截至目前，天津已有15宗地需配建自持租赁住宅或商业，2宗地需配建棚改定向安置房。而这个数字，未来预计还将继续更新。
天津自持+棚改地块回顾（截至2017.9.20）
3
政策动向
政策导向上，发展租赁住房市场无疑是近期房地产市场的最大热点，中央部委、地方政府相继多次发布了相关土地类政策。尤其8月28日，国土资源部正式发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，宣布第一批在北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
地方层面的表态则更早一些：8月7日，上海市政府宣布将新增住宅建筑面积约920万㎡，其中890万㎡用于租赁住宅；8月17日，北京市住建委也已经发布了发展租赁住房市场的征求意见稿；此外，深圳市政府也表态加快发展租赁住房市场，未来招拍挂土地应按不低于规划建筑面积20%的比例建设租赁住房。
实际上，在国土部正式发布13个城市建设租赁住房试点之前，多个城市就已经有所动作，如在土地出让上增加租赁用地的供应，以及从房屋权益方面加强租赁房屋的竞争力度：如上海集中挂牌“只租不售”的租赁房用地；广州首提“租售同权”，尤其强调教育同权；杭州房管局与阿里巴巴合作，打造全国首个“智慧住房租赁平台”……
如今，除招拍挂方式以外，越来越多的房企开始以收购、合作等方式拿地，一定程度上弱化了在土拍市场上的竞争力度。而土地市场跟随楼市政策方向，租赁用地或自持用地逐渐增加，对于租赁房的运营和盈利，将成为企业必须探索的新道路。
▼推荐阅读（点图片or划线蓝字查看）：
克而瑞房产信息
（tjfjcpzx）